最后审阅：2026年8月
简短回答：有些人可以，但不能仅凭“中国公民”这一身份作出判断。
佛罗里达州现行法律主要考虑的并不是一个人的族裔、使用的语言或出生地，而是：
- 是否以中华人民共和国为居籍地（domicile）
- 是否为美国公民或美国合法永久居民（lawful permanent resident）
- 所购买的房产类型和位置
- 买方是自然人、公司、有限责任公司还是信托
- 买方是否符合特定的住宅房产例外
- 是否还涉及农业用地、军事设施或关键基础设施的其他限制
因此，两位同样持有中国护照的人，可能因为居籍地、美国身份、签证、房产位置或持有方式不同，而面临完全不同的法律结果。
本文仅提供一般教育信息，不构成法律、税务、移民、贷款或投资建议。相关规则取决于个人情况，并可能发生变化。在签署合同、汇款或取得产权前，请咨询独立的佛罗里达州律师和合格的美国税务专业人士。
佛罗里达州法律限制的是所有中国人吗？
不是。
会说普通话、具有华人血统、出生在中国，或者持有中国护照，并不自动代表某人一定受到限制。
根据佛罗里达州法规第692.204条，针对个人买方的重要条件通常包括：
- 该人以中华人民共和国为居籍地；
- 该人不是美国公民；
- 该人不是美国合法永久居民。
该法规还涉及某些中国政府、政党、企业、子公司，以及通过公司、合伙企业、信托或其他法律实体持有控制性权益的情况。
完整规定可参阅佛罗里达州立法机关公布的《佛罗里达州法规》第692章第三部分。
什么是“居籍地”（domicile）？
居籍地不一定等同于：
- 国籍
- 护照签发地
- 当前居住地址
- 税务居民身份
- 移民或签证身份
- 拥有房产的国家
- 一个人认为的“家乡”
一般来说，居籍地涉及一个人实际居住的地方，以及其是否打算在那里无限期居住。它是一个根据事实判断的法律概念。
例如：
- 一位持中国护照但长期居住在加拿大的人，不一定以中国为居籍地。
- 一位持临时美国签证、居住在佛罗里达州并打算无限期留下的人，也不一定以中国为居籍地。
- 仅仅拥有美国住宅、银行账户或驾驶执照，也不一定足以改变居籍地。
2025年，美国联邦第十一巡回上诉法院在 Shen v. Simpson 一案中强调，外国国籍或非永久移民身份本身，并不自动决定一个人的居籍地。法院认为，案件中的部分原告未能证明自己以中国为居籍地，因此没有资格就购房限制申请初步禁令。
该判决没有宣布购房限制无效，也没有最终裁定所有相关法律问题。法院维持了对登记和买方宣誓书要求的初步禁令请求之驳回，并因原告缺乏诉讼资格，将购房限制部分发回处理。可查阅第十一巡回上诉法院2025年11月4日的正式判决。
个人不应仅凭自己的理解判断居籍地。应由熟悉佛罗里达州房地产法和国际客户事务的独立律师审查相关事实。
是否有住宅房产例外？
有，但条件严格。
即使某位自然人属于第692.204条所列的受限制类别，仍可能可以购买一套住宅房产，但必须同时满足以下条件：
- 买方是自然人（natural person），不是公司或其他实体；
- 只购买一套住宅房产；
- 土地面积不超过两英亩；
- 房产不位于任何军事设施之上或其五英里范围内；
- 买方持有有效且不限于旅游目的的美国签证，或者已正式获得美国庇护；
- 该签证或庇护文件允许买方合法在佛罗里达州停留；
- 房产必须以签证或庇护文件持有人的个人名义购买。
符合其中一部分条件，并不代表一定符合整个例外。
例如，持有旅游签证通常不能满足这项例外。通过有限责任公司购买，也不能自动满足要求，因为法规规定房产必须以符合条件的个人名义购买。
绿卡持有人和美国公民怎么办？
第692.204条针对个人的相关类别，不包括美国公民或美国合法永久居民。
因此，中国公民如果已经取得美国合法永久居民身份，通常不会因为以中国为居籍地而落入该条针对个人买方的同一限制类别。
但是，仍需检查：
- 实际买方是否为个人或实体
- 资金来源和实际受益人
- 是否有人通过公司、信托或其他安排持有控制性权益
- 房产是否属于农业用地
- 是否涉及其他州或联邦限制
- 贷款机构和产权公司的文件要求
绿卡、签证、税务居民身份和居籍地是不同的法律概念，不能互相替代。
通过有限责任公司购买可以避开限制吗？
不一定。
佛罗里达州法律涵盖直接或间接持有、控制性权益，以及为持有佛罗里达州房地产而设立的某些公司、合伙企业、信托和其他法律实体。
因此，成立佛罗里达州有限责任公司（LLC）并不会自动使一项原本受限制的交易变得合法。
实体持有还可能带来额外问题，包括：
- 实际受益所有权
- 联邦和州税务申报
- 外国人拥有美国实体的报告义务
- 融资和贷款条件
- 保险
- 房产管理
- FIRPTA出售预扣税
- 遗产和继承规划
在合同中填写买方名称以前，应由律师和国际税务专业人士共同评估持有结构。
已经在2023年7月1日前购买的房产怎么办？
第692.204条通常允许受该条约束的人或实体继续持有在2023年7月1日前已经取得权益的佛罗里达州房地产，但可能禁止其购买或取得额外房地产。
某些业主还必须向佛罗里达州商务部登记房产。对于在住宅例外或其他法定例外下取得的房产，也可能需要在取得权益后30天内登记。
佛罗里达州商务部提供了SecureFlorida登记平台，但使用登记平台或房产搜索工具，并不能代替律师对买方资格和具体交易的审查。
每位佛罗里达州买方都需要签署宣誓书吗？
佛罗里达州法规要求房地产买方在购买时签署宣誓书，声明买方不属于被禁止购买的人员或实体，或者虽然属于相关类别，但符合允许购买的例外，并且交易遵守法律。
佛罗里达州房地产委员会制定了正式表格。相关要求见佛罗里达州行政法规第61J2-10.200条。
宣誓书通常会在交割时由产权公司或交割律师提供。签署宣誓书并不代表买方已经获得政府的个人资格批准。
买方必须确保声明真实准确。
军事设施和关键基础设施为什么重要？
佛罗里达州法规第692章不仅包含针对中国相关个人和实体的全州性规定，还包含：
- 农业用地限制
- 军事设施附近房地产限制
- 关键基础设施附近房地产限制
- 特定外国主体的登记要求
关键基础设施可能包括机场、海港、发电设施、水处理设施、电信设施和其他法定设施。
因此，不能只看房产是否靠近军事基地，也不能仅凭房产地址、MLS资料或普通地图判断交易是否合法。
即使是位于Pinellas County的普通住宅，也应在签署合同前核实具体地块、买方身份和持有结构。
联邦法院的诉讼是否已经取消这项法律？
没有。
截至本次审阅日期，第692章第三部分仍公布在佛罗里达州现行法规中，相关行政规则和买方宣誓书制度也仍然存在。
2025年的 Shen v. Simpson 上诉判决并没有裁定购房限制违宪。法院因诉讼资格问题，没有对购房限制的实质合法性作出最终裁决。
这意味着买方不应根据旧新闻、社交媒体或早期诉讼报道，假设该法律已经被暂停或废除。
签署购房合同前应核实什么？
潜在买方应尽早向独立律师说明：
- 所有国籍和护照
- 当前及以前的居住地
- 是否打算长期居住在美国、加拿大、中国或其他国家
- 美国公民、绿卡、签证或庇护身份
- 实际购房人和资金提供人
- 是否计划使用LLC、公司、合伙企业或信托
- 房产地址、地块编号、面积及用途
- 是否计划购买多套房产
- 房产是否用于自住、出租或投资
- 是否可能属于农业用地
- 是否靠近军事设施或关键基础设施
- 是否需要进行州政府登记
- 买方宣誓书应如何准确填写
最好在提交报价或支付不可退还的定金以前完成这项审查。
普通话房地产经纪人可以提供哪些帮助？
房地产经纪人不能决定买方是否受法律限制，也不能提供法律、移民或税务意见。
一位熟悉本地交易流程的经纪人仍然可以协助：
- 收集房产地址、地块和产权资料
- 向产权公司和贷款机构说明买方情况
- 协调买方与独立律师、税务专业人士及产权公司的沟通
- 提供物业协会和房产用途资料
- 解释佛罗里达州一般购房与交割流程
- 在合同准备前确认正确的买方名称
- 帮助买方寻找适当的佛罗里达州专业人士
Rachael Han-Ong 是一位以Palm Harbor为基地、服务Pinellas County的普通话房地产经纪人。她可以用普通话或英语协助买方了解房产和交易流程，并与买方自己的律师、税务专业人士、贷款机构和产权公司保持沟通。
重点结论
中国公民并非一律禁止在佛罗里达州购买房地产。
关键问题通常是：
- 买方以哪里为居籍地
- 是否为美国公民或合法永久居民
- 是否持有符合条件的非旅游签证或已获庇护
- 房产的用途、面积和位置
- 是否只购买一套住宅
- 房产以个人还是实体名义购买
- 是否涉及直接、间接或控制性权益
- 是否需要登记或签署相关宣誓书
最安全的做法，是在签署合同、转移资金或选择产权持有方式以前，由独立的佛罗里达州律师审查买方和房产的具体情况。
官方资料
相关阅读
- 佛罗里达州的外国人房产所有权法是否适用于每一位中国买方？
- 哪些佛罗里达州房产和地点可能受到外国买方限制？
- 居住在中国、加拿大或其他海外地区的人可以在Pinellas County购买房产吗？
需要普通话协助？
对在Pinellas County购房有疑问？欢迎联系 Rachael Han-Ong，使用普通话或英语沟通。
The Han-Ong Team可以协助处理房地产交易方面的事项，并帮助您联系适当的独立佛罗里达州律师或美国税务专业人士。The Han-Ong Team和eXp Realty不提供法律或税务意见。