居住在中国、加拿大或其他海外地区的人可以在Pinellas County购买房产吗？

最后审阅：2026年8月

简短回答：许多居住在海外的人可以购买Pinellas County房产，但不能只根据护照、国籍或当前地址作出判断。

对于普通个人买方，重要问题可能包括：

• 买方的法律居籍地
• 是否为美国公民或合法永久居民
• 是否持有符合条件的美国签证或庇护文件
• 房产类型、土地面积和位置
• 是否通过公司、LLC、信托或其他实体购买
• 实际受益所有人和资金提供人
• 是否受到其他州法、联邦制裁、税务或融资规定影响

对于持中国护照但长期居住在加拿大的人，关键问题通常不是“是否是中国公民”，而是其实际居籍地是否仍在中国。

本文仅提供一般教育信息，不构成法律、税务、移民、贷款、产权、外汇或投资建议。在提交报价、支付不可退还的定金、汇款或确定产权持有人以前，请让独立的佛罗里达州律师审查买方、房产和交易结构。

不同海外买方可能面对什么情况？

以上只是筛查方向，不能代替对具体买方和具体地块的法律意见。

国籍、居住地和居籍地有什么不同？

这三个概念不能混为一谈。

国籍或公民身份通常说明一个人属于哪个国家的公民。例如，一个人可能持有中国护照。

居住地是一个人目前实际居住的地方。一个人可能在不同时间拥有多个住宅，或者因为工作、学习、家庭或旅行暂时居住在其他国家。

居籍地（domicile）通常是一个人实际存在，并打算永久或无限期作为自己生活中心的地方。一个人通常只能同时拥有一个居籍地。

判断居籍地时，可能需要审查：

• 实际居住时间
• 家庭和主要住宅所在地
• 工作或经营所在地
• 永久居民或公民身份
• 长期居留计划
• 是否打算返回原居住国家
• 房屋所有权或长期租约
• 驾驶执照、银行、保险和税务联系
• 移民申请和相关陈述
• 本人过去的声明与实际行为是否一致

因此，一个人可以：

• 持中国护照，但以加拿大为居籍地；
• 拥有加拿大永久居民身份，但居籍地事实仍不清楚；
• 暂时住在加拿大，但仍以中国为居籍地；
• 居住在美国并持临时签证，但已经以佛罗里达州为居籍地。

必须审查完整事实，而不是只看一份证件。

联邦法院如何解释居籍地？

2025年，美国联邦第十一巡回上诉法院在 Shen v. Simpson 案中说明，佛罗里达州的居籍地通常涉及：

• 一个人实际存在于某地；以及
• 打算把该地作为永久或无限期的家。

法院强调：

• 居住地与居籍地不一定相同；
• 一个人通常只能有一个居籍地；
• 外国国籍本身不能决定居籍地；
• 临时或非永久移民身份本身也不能决定居籍地；
• 应审查个人的实际生活情况和长期意愿。

该案中的部分中国公民持H-1B工作签证并长期居住在佛罗里达州。法院根据他们在佛罗里达州的实际存在和无限期留下的意愿，认为他们以佛罗里达州而不是中国为居籍地。

但是，该判决没有：

• 废除佛罗里达州第692章；
• 替所有海外买方确定居籍地；
• 规定每一位临时签证持有人都以佛罗里达州为居籍地；
• 保证任何具体交易一定可以完成。

可查阅美国第十一巡回上诉法院2025年11月4日的正式判决。

居住在中国的人可以买Pinellas County房产吗？

不能作出统一回答。

如果一位自然人：

• 以中华人民共和国为居籍地；
• 不是美国公民；
• 不是美国合法永久居民；

该买方可能属于佛罗里达州法规第692.204条所列的普通个人类别。

该条对佛罗里达州全州范围内的房地产设有限制，不只涉及军事设施、农业用地或特定城市。

不过，法律为某些符合条件的自然人设有有限的住宅房产例外。该例外要求同时满足法定条件，包括：

• 只购买一套住宅房产；
• 土地面积不超过两英亩；
• 房产不在军事设施之上或五英里范围内；
• 买方持有有效且不是仅限旅游用途的美国签证，或者已经正式获得美国庇护；
• 该签证或庇护文件允许买方合法在佛罗里达州停留；
• 房产以符合条件的个人名义购买；
• 按规定完成登记。

因此，一位仍以中国为居籍地、没有符合条件的美国签证或庇护文件、准备完全从中国远程购买的人，通常不能假设自己符合这项住宅例外。

必须在签订合同前取得独立法律意见。

只有旅游签证可以使用住宅房产例外吗？

通常不能依赖该例外。

第692.204条明确要求签证不得仅限于旅游用途。

因此，B-2旅游签证或其他仅授权旅游活动的身份，通常不能满足该住宅房产例外的签证条件。

但正确分析顺序仍然是：

1. 买方是否属于第692.204条的受限制类别；
2. 买方的实际居籍地在哪里；
3. 买方是否为美国公民或绿卡持有人；
4. 买方是否需要依赖住宅房产例外；
5. 如果需要依赖例外，是否满足全部条件。

如果一位买方根本不属于相关受限制类别，不能只因为该买方是游客或没有美国绿卡，就自动认定其不能购买。

持中国护照并居住在加拿大的人怎么办？

中国护照本身不能决定佛罗里达州购房资格。

需要进一步审查该买方是否已经真正以加拿大为居籍地，包括：

• 在加拿大生活了多久；
• 是否为加拿大公民或永久居民；
• 家庭和主要住宅是否在加拿大；
• 工作或企业是否在加拿大；
• 是否打算长期或无限期留在加拿大；
• 是否仍保留中国的主要住宅、工作或家庭生活中心；
• 是否计划在完成某项工作或学业后返回中国；
• 在移民、税务或法律文件中如何描述自己的长期居住计划。

如果完整事实显示其居籍地确实在加拿大，而不是中国，该买方可能不属于第692.204(1)(a)(4)的同一普通个人类别。

但是：

• 加拿大永久居民身份不等于美国绿卡；
• 在加拿大拥有房产不自动建立加拿大居籍地；
• 在加拿大暂时学习或工作也不自动改变原有居籍地；
• 买方仍需审查共同买方、资金提供人、实体控制、房产类型及具体位置。

最终判断应由独立的佛罗里达州律师作出。

加拿大永久居民身份和美国绿卡一样吗？

不一样。

“美国合法永久居民”通常指美国绿卡持有人。

一位中国公民即使拥有加拿大永久居民身份，也不是美国合法永久居民。

加拿大永久居民身份可能是判断加拿大居籍地的重要证据，但它并不会直接触发第692.204条对美国绿卡持有人的明确排除。

对这位买方而言，核心问题仍可能是：

• 实际居籍地在加拿大还是中国；
• 是否与中国政府、政党或受限制实体存在其他法定关系；
• 谁实际提供资金；
• 以谁的名义或通过什么实体购买。

加拿大公民一般可以买Pinellas County房产吗？

加拿大目前不在佛罗里达州法规第692.201条列出的“受关注外国国家”名单中。

因此，一位以加拿大为居籍地、且没有其他受限制政府、政党、实体、控制权或实际受益所有权关系的普通加拿大买方，一般不会仅因为：

• 不是美国公民；
• 没有美国绿卡；
• 居住在加拿大；
• 使用加拿大资金；

就自动落入第692章所定义的同一外国主体类别。

但是，仍需要完成普通交易审查，包括：

• 房产和产权调查；
• 资金来源核实；
• 贷款资格；
• 公司或信托结构；
• 联邦制裁筛查；
• 税务和遗产规划；
• 公寓或HOA规定；
• 未来出租或使用限制。

“可以购买”也不代表一定可以获得贷款、税务优惠或移民身份。

居住在其他海外国家的人怎么办？

佛罗里达州目前列出的“受关注外国国家”包括：

• 中华人民共和国
• 俄罗斯联邦
• 伊朗伊斯兰共和国
• 朝鲜民主主义人民共和国
• 古巴共和国
• 委内瑞拉马杜罗政权
• 阿拉伯叙利亚共和国

对于以这些国家之一为居籍地、又不是美国公民或合法永久居民的某些个人，第692.202条的农业用地限制及第692.203条的军事设施或关键基础设施附近限制可能适用。

第692.204条另外包含针对某些中国相关个人和实体的全州性房地产限制。

对于居住在未列入名单的其他国家的人，例如加拿大、英国、法国、德国、日本、新加坡或澳大利亚，不能仅因外国居住地认定其属于第692章所定义的外国主体。

不过，任何国籍的买方都可能受到其他规定影响。

美国公民或绿卡持有人住在中国怎么办？

第692.204(1)(a)(4)所规定的普通个人类别明确排除了：

• 美国公民；
• 美国合法永久居民。

因此，一位美国公民或美国绿卡持有人通常不会仅因为居住在中国、持有中国背景或与中国保持家庭联系，就落入该项普通个人限制。

但是，仍需审查：

• 是否属于法律另行列出的政府官员或政党成员类别；
• 是否通过中国公司或受控制实体购买；
• 是否有受限制的共同买方；
• 谁是实际受益所有人；
• 谁提供购买资金；
• 房产是否属于农业用地；
• 是否存在其他州法或联邦限制。

不能把美国护照或绿卡理解为对任何交易结构的全面豁免。

计划以后搬到佛罗里达州，是否已经属于佛罗里达州居籍地？

不一定。

居籍地通常要求实际存在与长期或无限期居住意愿相结合。

例如，一个人：

• 目前仍在中国生活；
• 家庭、住宅和工作仍在中国；
• 只是计划明年搬到佛罗里达州；

通常不能仅凭未来计划，自动认定已经以佛罗里达州为居籍地。

同样，在佛罗里达州短期度假、看房、签合同或拥有度假住宅，也不一定建立佛罗里达州居籍地。

律师可能需要审查买方在签约和取得房产权益时的实际情况，而不是只看买方将来的计划。

可以不来美国，完全远程购买吗？

某些在法律上符合资格的海外买方，可以在产权公司、贷款机构和律师允许的情况下协调远程交易。

可能涉及：

• 电子签署合同；
• 美国领事馆或符合要求的公证；
• 经产权公司批准的授权委托书；
• 远程产权和贷款文件；
• 电汇与身份验证；
• 远程检查报告和最终验房安排。

但远程签约不能改变买方的法律身份，也不能使原本受限制的交易变得合法。

如果买方需要依赖第692.203条或第692.204条的住宅房产例外，必须先让律师确认签证、合法在州内停留、产权姓名、房产位置及登记条件。

购买房产会获得美国签证或绿卡吗？

购买普通住宅本身不会自动给予买方：

• 美国签证；
• 入境权利；
• 工作许可；
• 庇护身份；
• 美国绿卡；
• 美国公民身份。

美国的EB-5移民投资项目具有独立要求，包括投资符合条件的新商业企业并创造规定的就业岗位。单纯购买自住房、度假屋或普通出租住宅，不能被自动视为符合EB-5要求。可参阅美国公民及移民服务局的EB-5资格说明。

房地产和移民属于两个不同的法律领域。

通过美国LLC购买会更容易吗？

不一定。

成立佛罗里达州或其他美国州的LLC，不会自动消除以下问题：

• 实际所有人是谁；
• 谁提供资金；
• 谁控制公司；
• 公司是否为持有佛罗里达州房地产而成立；
• 受限制个人或实体是否拥有控制性权益；
• 公司主要营业地点在哪里；
• 买方是否需要依赖只适用于自然人的住宅房产例外。

第692章不仅考虑产权证上的名称，也可能考虑直接和间接所有权及控制关系。

LLC还可能产生额外的：

• 联邦和州税务申报；
• 银行和贷款要求；
• 产权保险问题；
• 遗产规划问题；
• 实际受益所有人披露；
• 出售时的税务后果。

产权结构应在签订合同以前由佛罗里达州律师和美国税务专业人士共同审查。

与美国公民配偶共同购买可以解决问题吗？

不能自动解决。

共同购买时，可能需要分别审查：

• 每一位合同买方；
• 每一位产权持有人；
• 配偶或家庭成员的资金贡献；
• 实际受益所有权；
• 产权持有比例；
• 是否通过信托或公司持有；
• 是否有人只是名义买方。

不能为了规避法律而把受限制买方从产权证或合同中隐藏起来。

如果一位配偶是美国公民，而另一位配偶可能属于受限制类别，应在报价前让律师设计和确认合法的交易结构。

房产类型和位置仍然重要吗？

重要。

即使买方身份方面可能没有问题，也需要审查：

• 是否为住宅、商业、工业或混合用途房产；
• 是否属于正式农业分类；
• 土地面积；
• 是否靠近符合法律定义的军事设施；
• 是否靠近符合法律定义的关键基础设施；
• 是否符合住宅房产例外；
• 是否有公寓、HOA或地方出租限制。

这适用于Palm Harbor、Clearwater、Dunedin、Safety Harbor、Tarpon Springs、Largo、Seminole、St. Petersburg及Pinellas County其他地区。

城市名称或邮政编码不能代替具体地块审查。

还需要检查美国联邦制裁吗？

需要。

美国财政部外国资产控制办公室（OFAC）管理不同的经济和贸易制裁项目。有些制裁针对特定国家或政权，有些针对特定个人、公司、银行或其他实体。

因此：

• 来自某个国家不一定自动表示买方受到制裁；
• 不在佛罗里达州第692章限制范围内，也不代表联邦制裁一定不适用；
• 买方、卖方、银行、公司和实际受益所有人都可能需要筛查；
• 受到冻结或禁止交易规定影响的资金不能通过普通房地产交易规避限制。

可查阅美国财政部OFAC制裁项目及官方制裁名单搜索工具。

产权公司、银行和律师可能要求额外的身份及资金资料。

海外资金可以直接汇来美国吗？

必须同时遵守：

• 资金来源国家的外汇和银行规定；
• 美国银行的身份验证和合规要求；
• 贷款机构的资金证明要求；
• 产权公司的电汇规定；
• 联邦制裁及反洗钱审查；
• 赠与、借款或公司资金的税务和文件要求。

买方应准备解释：

• 资金来自哪个账户；
• 账户所有人是谁；
• 是否为工资、储蓄、出售资产、贷款、赠与或公司资金；
• 资金是否经过其他家庭成员或公司；
• 首付款和交割资金如何到达美国；
• 是否需要翻译银行文件。

不要把购房合同签好以后，才开始调查资金能否合法汇出和按时到达产权公司。

外国买方可以申请美国房贷吗？

法律上可以购买，并不代表一定能够获得贷款。

贷款机构可能审查：

• 护照和签证；
• 美国或海外信用记录；
• 收入和就业证明；
• 海外银行账单；
• 资金来源；
• 首付款比例；
• 美国银行账户；
• 房产用途；
• 税务文件；
• 是否以个人或实体名义购买。

不同贷款机构可能采用不同的外国买方或外国国民贷款标准。

买方应在看房或提交报价以前取得适合自身情况的贷款预审，或者准备可以核实的购房资金证明。

外国买方会面对哪些美国税务问题？

外国买方可能需要美国税务专业人士协助审查：

• 房产税；
• 出租收入；
• 联邦所得税申报；
• ITIN或其他税务识别号码；
• 公司、合伙企业或信托申报；
• 遗产税和赠与税；
• 未来出售房产时的FIRPTA规定；
• 原居住国家的税务申报。

FIRPTA主要涉及外国人士以后出售美国房地产时的预扣税，并不是一项普通购房禁令。美国国税局说明，外国卖方处置美国房地产权益时，一般可能需要按成交金额进行预扣；预扣金额并不一定等于最终应缴税款。可查阅美国国税局FIRPTA官方说明。

拥有佛罗里达州房产也不会自动取得自住房产税减免。佛罗里达州自住房产税减免通常要求该房产符合主要或永久住宅条件，可参阅佛罗里达州税务局的新居民房产税说明。

海外买方在提交报价前应准备什么？

建议尽早准备：

买方身份资料

• 护照；
• 美国公民或绿卡证明；
• 加拿大或其他国家的公民、永久居民或签证文件；
• 美国签证或庇护文件；
• 当前住址和长期居住计划；
• 可以支持实际居籍地的资料。

资金和融资资料

• 银行资金证明；
• 贷款预审；
• 收入和就业资料；
• 赠与或借款文件；
• 资金来源说明；
• 海外汇款时间和限制；
• 公司或家庭成员提供资金的资料。

产权结构资料

• 正确的合同买方姓名；
• 共同买方；
• LLC、公司或信托文件；
• 所有权和控制比例；
• 实际受益所有人；
• 税务及遗产规划建议。

房产资料

• 完整地址；
• 地块编号；
• 法律描述；
• 土地面积；
• 当前税务分类；
• 是否为农业用地；
• 与军事设施或关键基础设施的位置关系；
• 公寓、HOA或出租规定。

专业团队

• 独立的佛罗里达州律师；
• 美国税务专业人士；
• 贷款机构；
• 产权公司；
• 必要时的移民律师；
• 必要时的买方所在国家法律、税务或外汇专业人士。

普通话房地产经纪人可以提供哪些帮助？

房地产经纪人不能决定买方的居籍地、签证资格、法律购房资格或税务身份。

熟悉本地流程的普通话经纪人仍然可以协助：

• 使用普通话解释一般购房流程；
• 收集房产和地块资料；
• 确认买方计划如何使用房产；
• 帮助买方准备报价和资金证明；
• 与贷款机构和产权公司协调；
• 在签约前确认正确的买方姓名；
• 安排看房、检查和最终验房；
• 协调远程交易；
• 帮助买方与独立律师和税务专业人士沟通；
• 在继续看房前识别需要进一步审查的问题。

Rachael Han-Ong 是一位以Palm Harbor为基地、服务Pinellas County的普通话房地产经纪人。她可以使用普通话或英语帮助海外买方了解本地房地产交易流程，并与买方自己的律师、税务专业人士、贷款机构和产权公司进行协调。

重点结论

居住在中国、加拿大或其他海外国家的人，可能可以购买Pinellas County房产，但答案不能只根据国籍或护照决定。

对于普通个人买方，最重要的问题通常包括：

• 实际居籍地；
• 是否为美国公民或绿卡持有人；
• 是否需要依赖住宅房产例外；
• 签证或庇护文件；
• 房产类型、面积和位置；
• 个人或实体持有方式；
• 共同买方和实际受益所有人；
• 资金来源；
• 州法、联邦制裁、税务和融资要求。

特别需要记住：

• 中国公民身份不等于中国居籍地；
• 加拿大永久居民身份不等于美国绿卡；
• 暂住加拿大不一定改变原有居籍地；
• 计划搬到佛罗里达州不代表已经以佛罗里达州为居籍地；
• 美国LLC不能自动解决买方身份问题；
• 购买房产不会自动带来美国签证或绿卡；
• 远程签约不能使原本受限制的交易变得合法。

最安全的做法是在提交报价和汇款以前，让独立的佛罗里达州律师审查完整事实。

官方资料

• 佛罗里达州法规第692章第三部分
• 第692.201条：定义
• 第692.202条：农业用地限制
• 第692.203条：军事设施及关键基础设施附近的房地产
• 第692.204条：中国相关房地产规定
• 美国第十一巡回上诉法院：Shen v. Simpson
• 佛罗里达州行政法规第61J2-10.200条：买方宣誓书
• 美国财政部OFAC制裁项目
• 美国国税局FIRPTA说明
• 美国公民及移民服务局EB-5资格要求

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如果您居住在中国、加拿大或其他海外地区，并正在考虑购买Palm Harbor或Pinellas County房产，欢迎联系 Rachael Han-Ong。

The Han-Ong Team可以协助处理房地产交易事项，并帮助买方与适当的独立佛罗里达州律师、美国税务专业人士、贷款机构和产权公司进行沟通。The Han-Ong Team和eXp Realty不提供法律、税务或移民意见。